外国人が大阪で不動産屋を開業するには？宅建免許の申請ポイントを解説

「役員の中に外国籍（中国籍など）の人がいるが、宅建免許は取れる？」
「住所が日本国外だが、本国から取り寄せる書類がわからない」

大阪ではインバウンド需要の増加に伴い、外国籍の方が経営に関わる不動産会社が増えています。
しかし、外国籍の役員がいる場合、日本人だけの会社とは異なる「特別な書類」が必要になるなど、ハードルが上がります。

この記事では、多数の外国人役員の申請実績を持つ行政書士が、大阪で宅建業免許を取得するためのポイントを解説します。

1. 宅建業免許が必要なケースとは？

宅建業とは、不特定多数の人を相手に、宅地や建物の売買・交換・貸借の代理や媒介（仲介）を反復継続して行うビジネスのことです。

区分	自己物件	他人の物件の代理	他人の物件の媒介
売買	○（必要）	○（必要）	○（必要）
交換	○（必要）	○（必要）	○（必要）
貸借	×（不要）	○（必要）	○（必要）

※「自分が持っているアパートを貸す（大家業）」だけなら、免許は不要です。

免許の種類（大臣免許と知事免許）

事務所を設置する場所によって、申請先が異なります。

• 大阪府知事免許：大阪府内のみに事務所がある場合
• 国土交通大臣免許：2つ以上の都道府県に事務所がある場合（例：大阪本店＋東京支店）

※よくある誤解ですが、「大阪府知事免許」でも、全国どこの不動産でも取引可能です。「営業エリア」ではなく「事務所の場所」で決まります。

2. 絶対にNG！無免許営業の罰則

免許を取らずに営業した場合（無免許営業）、非常に重い処分が待っています。

法的罰則（宅建業法違反）
3年以下の懲役 または 300万円以下の罰金（またはその両方）

過去には以下のような事例で検挙・有罪判決が出ています。

• 名義貸し：免許のない人が、不動産会社の名義を借りて取引し、利益を分配（契約自体が無効と判断）。
• 無免許の媒介：免許のないブローカーが土地転売を行い、それを手伝った不動産業者も「幇助罪（ほうじょざい）」で有罪に。

3. 【最重要】外国籍役員がいる場合のハードル

外国籍の方（中国人、韓国人、ベトナム人など）が役員に入っている場合、日本人の申請書類に加えて、以下のハードルをクリアする必要があります。

ここが違う！外国人役員の審査ポイント
住民票が日本か、日本でないかにより大きく異なります。
詳しくは個別の状況を見てご案内します。
✅ 「登記されていないことの証明書」がない
　⇒ 代替書類が必要です。
✅ 「身分証明書（本籍地）」がない
　⇒ 代替書類が必要です。
✅ 略歴書の書き方
　⇒ 来日前の学歴や職歴も正確に記載する必要があります。
✅ 追加書類が必須
　⇒ 独自の追加書類を別途添付する必要があります。

住民票が日本国外の場合、本国の公証処で書類を取得したり、日本語への「訳文」を添付したりと、手間がかかります。また、欠格要件（前科や暴力団関係など）のチェックも日本人同様に厳格に行われますので注意しましょう。

4. 免許取得までの期間と流れ

書類作成から営業開始までは、概ね以下のスケジュール感です。

1. 要件確認・書類収集（1〜2週間）
   ※外国書類の取得には時間がかかります。
2. 大阪府庁へ申請
3. 審査期間（約5週間）
   ※補正があればさらに延びます。
4. 免許通知（ハガキ）の到着
5. 営業保証金の供託 or 保証協会への加入
   ※保証協会（ウサギやハトのマーク）へ加入するのが一般的です。
6. 免許証交付・営業開始！

5. 当事務所に依頼するメリット

当事務所は外国籍のお客様の宅建業免許申請を多数申請してきました。

★ 外国人役員の申請実績が豊富
中国籍の方をはじめ、様々な国籍の役員様がいる法人の免許取得をサポートしてきました。
★ 面倒な「代替書類」作成もサポート
ご状況をお伺いし、審査に通る体制をお伝えし申請をサポートします。
★ 保証協会加入までフルサポート
免許取得後の「保証協会への入会手続き」まで一貫してサポート可能です。