【大阪進出】東京本社の会社が大阪で不動産業を始める際の注意点！「知事免許」と「大臣免許」の落とし穴とは？

「大阪に拠点を構えて、いよいよ不動産業を本格始動させたい！」 そう意気込んで、大阪市内でオフィスを契約し、いざ宅建業免許の申請準備を始めたものの、思わぬ壁にぶつかるケースが後を絶ちません。

特に多いのが、「本店は東京にあるが、まずは大阪支店だけでこじんまりと始めたい」というパターンです。

実は、この「支店だけで始める」という考え方、宅建業法のルールでは非常に大きな注意点があります。今回は、実際にあったご相談例（プライバシーに配慮し改変しています）をもとに、大阪で宅建業免許を取得するための必須知識を専門家が詳しく解説します。

「大阪支店だけ」で知事免許は取れるのか？

結論からお伝えすると、「東京に本店がある会社が、大阪支店だけで宅建業を営む場合でも、大阪府知事免許を取得することはできません」。

多くの方が「実際に営業するのは大阪だけなのだから、大阪府知事免許でいいはずだ」と考えがちですが、宅建業法には「本店の不可分性」というルールがあります。

宅建業法における「本店」の定義

宅建業法上、支店で不動産業を営む場合、登記上の本店は自動的に「宅建業上の事務所」とみなされます。
たとえ本店のスタッフが一人も不動産に関わっていなくても、本店も免許の対象に含まれてしまうのです。

その結果、「東京都の本店」と「大阪府の支店」の2箇所に事務所が存在することになり、都道府県をまたぐため「国土交通大臣免許」が必要になります。

知事免許と大臣免許、どっちがいい？比較メリット・デメリット

「知事免許でサクッと始めたい」という経営者の方に向けて、なぜ皆さんが知事免許を希望し、大臣免許にハードルを感じるのか、その違いを整理しました。

① 免許取得までの「期間」

・大阪府知事免許： 申請から約1ヶ月〜1.5ヶ月
・国土交通大臣免許： 申請から約3ヶ月〜4ヶ月
※大臣免許は地方整備局を経由するため、審査に時間がかかります。

② 費用（法定費用・保証協会）

・知事免許： 本店1店舗分の供託金（または保証協会分担金）
・大臣免許： 本店＋支店の「2店舗分」の費用が最低でも必要

③ 専任の宅建士の配置

大臣免許の場合、不動産業を行わない予定の「東京本店」にも、専任の宅建士を設置しなければなりません。 これが採用コストや人員配置の面で大きなハードルとなります。

大阪進出を成功させる「3つの解決策」

もし「東京に本社があるが、大阪で不動産業を始めたい」なら、以下の3つの選択肢から最適なものを選ぶことになります。

プランA：最初から「大臣免許」を申請する
将来的に全国展開を見据えているなら、これが最も正攻法です。東京本店にも宅建士を置き、腰を据えて準備します。将来的に全国展開を見据えているなら、これが最も正攻法です。東京本店にも宅建士を置き、腰を据えて準備します。

プランB：大阪に「別法人（子会社）」を作る
「まずは大阪だけで、知事免許でコストを抑えて始めたい」という場合に有効です。新しく大阪に本店を置く法人を設立すれば、大阪府知事免許として最短ルートで取得可能です。

プランC：本店の登記を「大阪」に移転する
実態として拠点を大阪に移すのであれば、本店を大阪に移転した上で知事免許を申請します。

まとめ：プロへの相談が最短ルート

宅建業免許は、一度申請でつまずくと、再申請までに多額の家賃ロスや人件費が発生してしまいます。

先日ご相談いただいたお客様も、当初は「大阪知事免許で」と考えていらっしゃいましたが、オンライン相談で大臣免許のルールをご説明したところ、「今のうちに知っておいてよかった、事業計画を練り直します」と納得していただけました。

当事務所では、Zoomによるオンライン相談を随時受け付けております。

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