宅建業の無免許営業はバレる？発覚する3つのルートと罰則を大阪の行政書士が解説

2026年1月21日

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宅建業を営むには、宅建業法に基づく免許が必要です。
この宅建業の免許ですが、取得する前から無免許で営業してしまっている事業者様が一定数いらっしゃいます。
故意に無免許で営業していたという方から、免許が必要だと思わなかったという方も・・・

本記事では、そもそも宅建業の免許を取得しないとできない取引はどういったものか、無免許営業はバレるのかをズバリ解説していきたいと思います。

宅地建物取引業（宅建業）とは

そもそも宅建業に該当しない場合、宅建業免許申請は不要です。
「宅建業」とは、不特定多数の人を相手方として宅地又は建物に関し、下表の○印の行為を反復または継続して行い、社会通念上、事業の遂行と見ることができる程度の業を行う行為をいう。と規定されています。
この〇の部分（宅建業）を業として営むには、宅建業法に基づく免許が必要になります。

区分	自己物件	他人の物件の代理	他人の物件の媒介
売買	○	○	○
交換	○	○	○
貸借	×	○	○

ここでいう「宅地」・「建物」とは

上記で記載した「宅地又は建物」とは一体どういったものが該当するのでしょうか。宅建業法上の定義を確認していきましょう。

宅建業法上の「宅地」とは

1. 建物の敷地に供せられる土地の場合

建物の敷地に供せられる土地であれば全て該当します。

用途地域の内外、地目のいかんを問いません。
現に宅地として利用されている土地だけでなく、宅地化される目的で取引されるものも「宅地」となります。

2. 用途地域内の土地の場合

原則として宅地になりますが、以下の公共施設用の土地は除外されます。

除外されるもの：
道路、公園、河川、広場、水路

宅建業法上の「建物」とは

取引の対象となる建物全般をいいます。
これには一戸建てだけでなく、マンションやアパートの一室（区分所有建物）も「建物」に含まれます。

反復または継続とは

「反復継続」とは、簡単に言えば「繰り返し不動産取引を行う」という意味です。

事業性の判断基準は以下のようになります。

反復継続的に行うもの：事業性が高い
1回限りの取引：事業性が低い

※反復継続性は、現在の状況のみならず、過去の行為、将来の行為の予定、およびその蓋然性も含めて総合的に判断します。

分譲販売の特例

1回の販売行為として行われるものであっても、区画割りして行う宅地の販売等、複数の者に対して行われるものは「反復継続的な取引」に該当します。

ここに注意！

自己の物件を貸し出す行為（自ら貸借）は、宅建業には該当しません。
自己所有地を不特定多数の者に分譲することは、宅地建物取引業者が仲介するしないにかかわらず、宅建業となります。
不動産業であっても、「不動産賃貸業」「貸家業」「貸間業」「不動産管理業」などの賃貸・管理業は、宅建業には該当しません。

無免許の罰則

宅地建物取引業を無免許で行うと当然ながら罰則があります。
宅地建物取引業法第12条で、無免許で宅地建物取引業の営業を営んではならない。ことが規定されています。

無免許の営業を行なった者には、3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金（または両者の併科）が予定されています。
この罰則は宅地建物取引業法上の最も重い罰則です。

また、無免許の表示行為・広告行為の禁止も当然禁止されており、罰則が規定されています。

ここまで宅建業の免許が必要になるケースと無免許営業による罰則を解説しました。
ここからが本題の「無免許営業はバレるのか」についてです。

無免許営業はどのようにばれるのか

結論：いずればれます

無免許営業の犯罪性は、事業者だけでなく行政庁も強く認識しています。「バレないだろう」という考えは非常に危険です。

どこから発覚するのか？

🚓 警察・行政庁への通報行政庁が無免許営業を警察に通報することもあれば、一般消費者から「怪しい業者がいる」と通報されるケースも多々あります。
📄 決算書などの書類税務調査や融資の審査などで決算書を確認した際、不動産取引の履歴（売上や経費）があれば、免許の有無と照合され一発で発覚します。
🗣 内部告発（従業員・知人）従業員や知人からの告発も十分に考えられます。人の口に戸は立てられません。

無免許で営業を続けても、後ろめたい気持ちや「いつ警察が来るか」という心配は尽きません。
宅建業の取引が発生する場合は、必ず免許を取得しましょう。

データで見る「宅建業法違反」の検挙状況

実際のデータを見ても、無免許営業に対する監視の目は厳しいことがわかります。

令和元年の検挙実績

不動産関係の犯罪全体のうち、約3割が宅建業法違反です。その中でも「無免許営業」が占める割合は非常に高くなっています。

検挙件数に占める割合約 46%

検挙人員に占める割合約 36%

※その他、無免許広告や免許の

宅建業免許の要件をおさらい

宅建業免許を取得するための要件は、大きく分けて以下の3つです。

① 欠格要件に該当していないこと

免許を受けようとする者（法人の場合は役員も含む）が、以下の「欠格要件」のいずれかに該当する場合は免許がおりません。

主な欠格要件（該当したらNG）

虚偽記載・記載漏れ
免許申請書や添付書類に重要な嘘があったり、記載が欠けている場合。
5年以内のペナルティ等
申請前5年以内に、以下のいずれかに該当した場合。
- 免許取消処分を受けた（不正取得、業務停止処分違反など）
- 処分の聴聞公示後に、相当の理由なく廃業届を出した（逃げ得防止）
- 禁錮以上の刑に処せられた
- 宅建業法違反や暴力行為等の罪で罰金刑を受けた
- 暴力団員等である、または不正・著しく不当な行為をした
破産者
破産手続開始の決定を受けて、まだ復権を得ていない場合。
不正・不誠実の恐れ
宅建業に関し、不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合。
判断能力の不足
精神機能の障害により、適正な認知・判断・意思疎通が行えない場合。
専任の取引士不足
事務所に専任の宅地建物取引士を設置していない場合。