宅建業許可 ― 新規取得 ―
宅建業（宅地建物取引業）の概要
不特定多数の人を相手方として宅地又は建物に関し、下表の○印の行為を反復または継続して行い、社会通念上、事業の遂行と見ることができる程度の業を行う行為をいう。と規定されています。
宅建業を営むには、宅建業法に基づく免許が必要になります。
表の通り、自己の物件を貸し出す行為は宅建業には該当しません。
また、業として行わない行為も該当しないことになります。
宅建業免許の種類
免許の申請は法人はもちろん個人でも申請可能です。
事務所を設置する場所により、知事免許と大臣免許とに区分されます。
知事免許でも大臣免許でも全国どの地域においても宅建業を営むことはできます。
免許の有効期限
宅建業の免許の有効期間は５年間です。
正確に言うと、有効期間は、免許日の翌日から起算して５年後の免許応答日までです。
引き続いて宅建業を営む場合は、免許の有効期間満了日の９０日前から３０日前までに、免許の更新申請をする必要があります。
免許を申請するには
免許の申請をするには、まず免許を取得できる要件を満たしているかの確認を行います。
宅建業免許取得の要件
①欠格要件に該当していないこと
②事務所要件を満たしていること
③専任の宅地建物取引士がいること
欠格要件に該当していないこと
免許を受けようとする者（法人の場合、役員も含む）が欠格要件に該当するときは、免許がおりません。
① 免許申請書やその添付書類中に重要な事項についての虚偽の記載があったり、重要な事実の記載が欠けている場合
②申請前5年以内に次のいずれかに該当した場合
Ａ 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為、又は業務停止処分違反をして免許を取り消された
Ｂ 前記のいずれかの事由に該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく廃業等の届出を行った
Ｃ 禁錮以上の刑に処せられた
Ｄ 宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反し、又は刑法（傷害・現場助勢・暴行・凶器準備集合・脅迫・背任）の罪、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し、罰金の刑に処せられた
Ｅ 暴力団員等
Ｆ 免許申請前５年以内に宅地建物取引業に関して不正または著しく不当な行為をした
③ 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない
④ 宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らか
⑤ 精神の機能の障害により宅地建物取引業を適正に営むに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない
⑥ 事務所に専任の宅地建物取引士を設置していない
事務所要件を満たしていること
事務所の範囲は以下のように定められています。
(ｱ) 本店または支店として商業登記されたもの
(ｲ) (ｱ)のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ、宅建業に係る契約を締結する権限有する使用人が置かれている場所
注意点
本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を行っていれば、本店も「事務所」となります。
この場合、本店には営業保証金の供託および専任の宅地建物取引士の設置が必要となります。
事務所については物理的にも社会通念上も独立した業務を行いうる機能をもつ事務所として認識できる程度の形態を備えていることが必要です。
事務所として認められない例
・テント張りやホテルの一室
・１つの部屋を他の者と共同で使用する場合 ※例外有り
・区分所有建物などの一室を自宅と事務所として利用する場合 ※例外有り
・管理規約上、事務所の使用が認められない場合
・消費者等が出入りする事務所として安定して使用することが困難と認められる場合
専任の宅地建物取引士がいること
事務所には一定の数の専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。
免許後に既存の事務所等がこの要件に抵触するに至ったときは、２週間以内に新たな宅建士を補充するなど必要な措置をとる必要があります。
ここでいう「専任の」とは、、「常勤性」と「専従性」の二つの要件を充たしている必要があります。
つまり、常勤しており、宅建業の業務に専ら従事していることが必要です。
必要な人数
事務所：業務に従事する者５人に１人以上の宅建士が必要
案内所等：１人以上の宅建士が必要
上記の業務に従事するとは、個人業者ご本人や法人業者の代表者も含まれます。
宅建業のみを営んでいる事業者の場合、常勤役員の全ても含まれ、総務や経理などに従事する従業員も数に含まれます。
継続的な雇用関係にある者であれば、パートタイマーなど雇用形態も問いません。
宅建業免許申請に必要な書類
宅建業免許申請に必要な書類は以下の記事で解説しております。
また、写真撮影のポイントは以下にまとめています。
免許申請～営業開始までの流れ
必要な要件をすべて満たしている場合、免許申請を行います。
大阪府の場合、申請先は下記になります。
大阪府咲洲庁舎 ２階 （建築振興課 宅建業受付窓口）
○ 大阪市住之江区南港北１－１４－１６ （〒５５９－８５５５）
○ 電話番号 ０６－６９４１－０３５１ 内線３０８５・３０８８
免許申請の受付がされると、審査が開始されます。この際に欠格要件に該当していないかなどが審査されています。
審査にかかる標準処理期間は大阪府の場合、書類受付後５週間とされています。
無事に審査が完了したら免許の通知がハガキで行われます。
この時点ではまだ営業は開始できません。
次に営業保証金を供託するか、保証協会へ加入手続きを行います。
供託（または加入）済みの届出を行った後、正式に免許証が交付される流れとなります。
保証協会についてはこちらの記事で解説しております。
全日本不動産保証協会（ウサギ）への加入手続きです。
手数料
宅建業の免許申請に係る（法定）費用は以下の通りです。
知事免許申請（新規・更新）：33,000円
大臣免許申請（新規）：90,000円
大臣免許申請（更新）：33,000円