今回は弊所でもご依頼の多い東大阪市での宅建業免許申請について解説しています。
東大阪市で宅建業を始める方はぜひ最後までご覧ください。

宅地建物取引業（宅建業）とは？

不特定多数の人を相手方として宅地又は建物に関し、下表の○印の行為を反復または継続して行い、社会通念上、事業の遂行と見ることができる程度の業を行う行為をいう。と規定されています。
宅建業を営むには、宅建業法に基づく免許が必要になります。

表の通り、自己の物件を貸し出す行為は宅建業には該当しません。
また、業として行わない行為も該当しないことになります。

宅建業免許の種類

免許の申請は法人はもちろん個人でも申請可能です。
事務所を設置する場所により、知事免許と大臣免許とに区分されます。
知事免許でも大臣免許でも全国どの地域においても宅建業を営むことはできます。

免許の有効期限

宅建業の免許の有効期間は５年間です。
正確に言うと、有効期間は、免許日の翌日から起算して５年後の免許応答日までです。
引き続いて宅建業を営む場合は、免許の有効期間満了日の９０日前から３０日前までに、免許の更新申請をする必要があります。

免許を申請するには

免許の申請をするには、まず免許を取得できる要件を満たしているかの確認を行います。

宅建業免許取得の要件

①欠格要件に該当していないこと
②事務所要件を満たしていること
③専任の宅地建物取引士がいること

欠格要件に該当していないこと

免許を受けようとする者（法人の場合、役員も含む）が欠格要件に該当するときは、免許がおりません。

① 免許申請書やその添付書類中に重要な事項についての虚偽の記載があったり、重要な事実の記載が欠けている場合
②申請前5年以内に次のいずれかに該当した場合
－免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為、又は業務停止処分違反をして免許を取り消された
－前記のいずれかの事由に該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく廃業等の届出を行った
－禁錮以上の刑に処せられた
－宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反し、又は刑法（傷害・現場助勢・暴行・凶器準備集合・脅迫・背任）の罪、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し、罰金の刑に処せられた
－暴力団員等
－免許申請前５年以内に宅地建物取引業に関して不正または著しく不当な行為をした
③ 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない
④ 宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らか
⑤ 精神の機能の障害により宅地建物取引業を適正に営むに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない
⑥ 事務所に専任の宅地建物取引士を設置していない

事務所要件を満たしていること

事務所の範囲は以下のように定められています。
(ｱ) 本店または支店として商業登記されたもの
(ｲ) (ｱ)のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ、宅建業に係る契約を締結する権限有する使用人が置かれている場所

注意点
本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を行っていれば、本店も「事務所」となります。
この場合、本店には営業保証金の供託および専任の宅地建物取引士の設置が必要となります。

事務所については物理的にも社会通念上も独立した業務を行いうる機能をもつ事務所として認識できる程度の形態を備えていることが必要です。

事務所として認められない例
・テント張りやホテルの一室
・１つの部屋を他の者と共同で使用する場合　　※例外有り
・区分所有建物などの一室を自宅と事務所として利用する場合　※例外有り
・管理規約上、事務所の使用が認められない場合
・消費者等が出入りする事務所として安定して使用することが困難と認められる場合

専任の宅地建物取引士がいること

事務所には一定の数の専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。
免許後に既存の事務所等がこの要件に抵触するに至ったときは、２週間以内に新たな宅建士を補充するなど必要な措置をとる必要があります。

ここでいう「専任の」とは、、「常勤性」と「専従性」の二つの要件を充たしている必要があります。
つまり、常勤しており、宅建業の業務に専ら従事していることが必要です。

必要な人数
事務所：業務に従事する者５人に１人以上の宅建士が必要
案内所等：１人以上の宅建士が必要

上記の業務に従事するとは、個人業者ご本人や法人業者の代表者も含まれます。
宅建業のみを営んでいる事業者の場合、常勤役員の全ても含まれ、総務や経理などに従事する従業員も数に含まれます。
継続的な雇用関係にある者であれば、パートタイマーなど雇用形態も問いません。

免許申請～営業開始までの流れ

必要な要件をすべて満たしている場合、免許申請を行います。

大阪府咲洲庁舎 ２階 （建築振興課 宅建業受付窓口）
○ 大阪市住之江区南港北１－１４－１６ （〒５５９－８５５５）
○ 電話番号 ０６－６９４１－０３５１ 内線３０８５・３０８８

免許申請の受付がされると、審査が開始されます。この際に欠格要件に該当していないかなどが審査されています。
審査にかかる標準処理期間は大阪府の場合、書類受付後５週間とされています。

図解で解説！宅建業免許申請に必要な書類

必要な書類一覧

免許申請書（第一面）

（第二面）

（第三面）

（第四面）

※第四面は、専任の宅地建物取引士が4名未満のときは添付不要です。

相談役及び顧問（法人のみ）

※法人の場合のみ記入します。該当者がいない場合、余白に「該当なし」と記入します。

100分の５以上の株主又は出資者

※法人の場合のみ記入します。役員や他法人等も含め該当する者をすべて記入する必要があります。

略歴書

略歴書の作成が必要な者
・代表者
・役員（取締役、監査役、理事、監事、執行役など）
・政令第２条の２で定める使用人（支店長など）
・専任の宅地建物取引士
・相談役及び顧問

専任の宅地建物取引士の専任性確認書類

【基本的な提出書類】下記(1)＋(2）を提出します

(1)「宅地建物取引業法第31条の3第1項に規定する専任の宅地建物取引士の設置等に係る誓約書」

(2)「専任の宅地建物取引士の宅地建物取引士証の写し」

 

宅地建物取引業経歴書（第一面）

新規の場合は「新規」とのみ記入します。

（第二面）

誓約書

専任の宅地建物取引士設置証明書

宅地建物取引業に従事する者の名簿

従業者証明番号は全部で７桁です。
最初の２桁は雇用された年の西暦の下２桁を、次の２桁は月を「０１」から「１２」で、次に当初の所属として本店は「Ａ」支店等は開設順に「Ｂ」「Ｃ」・・・とし、最後の２桁に雇用順に数字を付けます。

事務所を使用する権原に関する書面

上記書面を確認できる契約書 ・登記簿謄本等の原本（提示のみ）

 

貸借対照表及び損益計算書

法人のみ直前１年の各事業年度に係る貸借対照表及び損益計算書を提出します。
個人の場合、資産に関する調書が必要です。

事務所付近の地図

最寄駅から事務所までの主要な道路、河川、公共建築物などを記入します。
余白に最寄駅からの距離及び徒歩による時間も記入する必要があります。

事務所の写真

事務所写真については、カラーで、①建物全景、②建物の入口、③事務所の入口（扉を閉じた状態と開いた状態のもの）、④事務所の入口から事務所内を見通し、⑤事務所内の四方（つながりが判る数枚）、⑥平面図または間取り図（写真に付けた番号と撮影した方向を矢印で記入したもの）を最低限撮影する必要があります。

事務所の写真についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

官公署発行の証明書等

■法人の登記簿謄本（履歴事項全部証明書）
法務局で発行された3か月以内の謄本が必要です。
■申請者の住民票抄本（個人のみ）
マイナンバー記載の無いものを提出します。
■納税証明書

納税証明書とは、申請者が個人の場合は申告所得税、法人の場合は法人税の証明です。
所管の税務署発行の「様式その1」の納税証明です。大阪府税や大阪市税ではありませんので注意しましょう。

■身分証明書

身分証明書とは、本籍地の市区町村が発行する証明書で、「禁治産者（成年被後見人とみなされる者）・準禁治産者（被保佐人とみなされる者）でない」という項目と「破産者でない」という２つの項目に関する証明をする書類のことです。
外国籍の方は身分証明書の発行を受けることができませんので、「住民票抄本（国籍が記載されているもの）」を提出します。

証明書の提出が必要な方は以下です。
個人事業者：その代表者、政令の使用人、専任の宅地建物取引士
法人事業者：役員、監査役、相談役及び顧問、政令の使用人、専任の宅地建物取引士

■登記されていないことの証明書

登記されていないことの証明書とは、法務局が発行する、「成年被後見人及び被保佐人に該当しない」旨の登記事項証明書のことです。
平成１２年４月１日の民法改正により、禁治産者（成年被後見人とみなされる者）、準禁治産者（被保佐人とみなされる者）については、法務局で後見登記等ファイルに成年被後見人、被保佐人である旨登記されることになりました。
そのため、身分証明書と登記されていないことの証明書の両方の提出が必要となっています。
※登記されていないことの証明書等に代わり、「契約の締結及びその履行にあたり必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができる能力を有する旨を記載した医師の診断書」による申請も可能とされています。

証明書の提出が必要な方は以下です。
個人事業者：その代表者、政令の使用人、専任の宅地建物取引士
法人事業者：役員、監査役、相談役及び顧問、政令の使用人、専任の宅地建物取引士

 

該当する場合のみ提出

・1年以上事業の実績がない場合の申立書（更新の場合）
・同一建物内の代表権行使に支障がない旨の誓約書
－法人代表者が 、 同一建物内にある２法人以上の代表者を兼ねている場合
・建物の間取図または平面図
－住宅の一室を事務所として使用する場合、または一室を他法人と共同で事務所として使用する場合
・４．決算期が到来していない旨の理由及び開始貸借対照表
－申請時に第１期の決算期が到来していない場合

必要書類を提出して、無事に大阪府び審査が完了したら免許の通知がハガキで行われます。
この時点ではまだ営業は開始できません。
大阪府へ免許の申請を出したら、次に営業保証金を供託するか、保証協会への加入手続きを行います。

営業保証金供託と保証協会加入分担金

宅建業は、免許後営業保証金について自己で供託するか、保証協会に加入するかのいずれかを済ませて届出なければ営業を開始できません。
それぞれの費用は以下となります。

営業保証金供託	本店分 従たる事務所分（１店につき）	１,０００万円 ５００万円
保証協会加入分担金	本店分 従たる事務所分（１店につき）	６０万円 ３０万円

※協会加入は上記以外に入会金や協会運営等の会費がかかります。
初回に必要な金額はおおよそ１４０万円程度です。

保証協会への加入手続き

保証協会は大きく分けて「全国宅地建物取引業保証協会(全宅：ハト)」と「全日本不動産保証協会（全日：ウサギ」に分けられます。
それぞれ「ハト」「ウサギ」と呼ばれ、不動産会社にお勤めの方なら一度は耳にしたことがあると思います。

正直に申し上げると、両者に大きな違いはありません。
今回は全日本不動産保証協会（ウサギ）の加入手続き～営業開始までの流れは以下となります。

全日本不動産保証協会（ウサギ）の加入手続き

まず、宅建業の営業を行うためには、供託手続きが必要になります。

この供託手続きは「営業保証金の供託」か「保証協会へ加入(弁済業務保証金分担金の納付)」に分かれます。

営業保証金の供託を選択した場合、本店で1000万円、支店で500万円分と高額な供託が必要となりますので、大半の事業者様が「保証協会へ加入」を選択されます。

前提として、保証協会の加入手続きより前に宅建業の免許申請を済ませる必要があります。

新規で宅建業の免許を取得する場合、宅建業の免許申請と保証協会の加入手続き を同日に行うことも可能です。
その場合でも先に宅建業の免許申請を行いましょう。

事務所調査・面接

保証協会への加入申請を行い、不備なく受理された場合、「事務所調査と面接」の日程が告げられます。

この日程は指定され、原則変更はできません。
どうしても都合が悪い場合は、次回の締め日での実施になり、営業開始の日程が遅くなってしまいます。

事務所調査・面接とは、申込者の事務所に調査員が来て、①代表者　②政令使用人　③専任の宅地建物取引士　の面接を行います。
この時に身分証（写真があるもの、宅建士は取引士証）と、免許申請時に提出した略歴書が必要となります。
宅建業の免許申請を行政書士に依頼している場合、面接までに副本を返却してもらう必要があります。

入会審査

その後、本部で「入会審査」が行われます。審査の結果により、「入会承認」と「本部面接」に分かれます。
本部面接となった場合は、代表者のみの面接となります。

その後、審査結果がFAX又はメールで届きます。

費用の支払い

入会が承認され、かつ免許が下りた場合、入会時費用が送られてきます。
期日までに入会時費用の納入を行いましょう。

費用を振り込んだら、振り込み日の翌日以降に全日咲州庁舎（大阪府の場合）にて「弁済業務保証金分担金納付証明書」を受け取ります。
その後、免許申請窓口にて「宅地建物取引業者免許証」を受け取ります。

免許証受取に必要な書類

■弁済業務保証金分担金納付証明書
■宅建物取引士登録簿変更申請書　2部
■免許証を受領する方の印鑑と免許通知はがきの原本

必要書類は免許通知ハガキの裏面にも記載がありますので、確認するようにしましょう。
また、免許証を受け取っても営業開始日までは営業できませんのでご注意ください。

入会者研修

入会者研修会が行われます。入会者研修会は入会条件ですので、必ず受講が必要です。

こちらも日付が決まっていますが、受講できない場合は次回日程に変更も可能です。
その場合、事務局まで問い合わせをします。

営業開始・ラビーネット・レインズIDの案内

案内された日程で営業が開始できます。

ラビーネット・レインズIDは営業開始日の午前中にFAXで送られます。
FAXがない場合は郵送でのお知らせとなります。

会員證書の送付・メールアドレスの登録

営業開始日から約2週間後に、会員證書が郵送されます。

その際に、メールアドレス登録の案内が同封されているため、案内にそってメールアドレスを登録しましょう。

大阪府の場合、大阪府本部HPにログインし、メールアドレスを登録します。
代表アドレスの他に、サブアドレス5件まで登録が可能です。

宅建業免許申請にかかる手数料

宅建業の免許申請に係る費用は以下の通りです。

知事免許申請（新規・更新）：33,000円
大臣免許申請（新規）：90,000円
大臣免許申請（更新）：33,000円

手数料の納付方法

知事免許の場合、本庁（本館、別館及び咲洲庁舎）の手数料納付窓口納付できます。
「大阪府手数料（Ｐｏｓ ）納付用連絡票を大阪府建築振興課ホームページからダウンロードして添付しましょう。

国土交通大臣免許の申請の場合、国税収納を取扱う金融機関にて、大阪東税務署あて登録免許税として９０，０００円を納付します。
その領収書原本を貼付しないと申請は受付されませんので注意が必要です。

東大阪市の担当窓口

大阪府　都市整備部 住宅建築局 建築指導室 建築振興課
〒５５９－８５５５
大阪市住之江区南港北１－１４－１６
大阪府咲洲庁舎
ＴＥＬ：０６－６９４１－０３５１（府庁代表）

まとめ

今回は東大阪市で宅建業の免許を取得する方法について解説しました。
宅建業の免許申請を新規で行う場合、書類の収集や作成、保証協会への加入手続きなどが発生し、時間や労力を要します。

当事務所は女性行政書士が切り盛りする行政書士事務所です。
女性ならではの柔軟性や丁寧さに加え、フットワークの軽さにも自信があります。
事務所は大阪ですが、他府県であっても出張する準備がございます。
許可の取得でお困りの際は、お気軽にお問合せくださいませ。

当事務所報酬

宅建業免許申請：７万円（税抜き）
保証協会加入手続き：２万円（税抜き）