宅建業の免許を申請するにあたって重要となってくる「営業所」。
営業所は賃貸や自宅の一室で申請してもよいか？というお問合せをよく頂きます。
今回はそんな疑問についてまとめたいと思います。

そもそも営業所とは？

宅建業での事務所の範囲は以下と規定されています。

①本店または支店として 商業登記されたもの
②①のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人が置かれている場所

★注意点★
① 本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を行っていれば、本店も「事務所」となります。
この場合、本店も営業保証金の供託および専任の宅地建物取引士の設置が必要です。
②支店については、従たる事務所の名称を「○○支店」として免許申請する場合は、商業登記を必ず行う必要があります。商業登記を行わない場合は、「支店」という名称は使えず、○○営業所、○○店等の名称で申請することとなります。

事務所要件の適格性

事務所（営業所）は、物理的にも社会通念上も独立した業務を行いうる機能をもつ事務所として認識できる程度の形態を備えていることが必要とされています。

認められない例

・テント張りやホテルの一室など
・１つの部屋を他の者と共同で使用する場合（例外あり）
・区分所有建物などの一室を自宅と事務所として利用する場合（例外あり）

では、１つの部屋を他の者と共同で使用する場合や、マンションの一室を自宅と事務所として利用する場合などはどうすればいいのでしょうか？

住宅の一部を事務所とする場合

マンションの管理規約上、事務所としての使用が認められており、かつ、住居部分と事務所部分が区別され独立性が保たれている必要があります。

上記のように

①玄関部分から事務所に他の部屋を通らずに行くことができ、
②生活部分と壁などで明確に区切られており、
③事務所としての形態が整えられ、事務所としてのみ使用する　場合に認められます。

同一の部屋（フロアー）に他業者と同居する場合

170cm以上のある固定式のパーテーションなどにより仕切られ、他の事務所などの一部を通らずに、 該当事務所に直接出入りができるときは、独立性が保たれていると認められる場合があります。

上記のように

①入口部分から事務所に他の事務所を通らずに行くことができ、
②他業者と固定式のパーテーション (170cm程度以上）などで明確に区切られており、
③事務所としての形態が整えられ、事務所としてのみ使用する　場合に認められます。

事務所の使用権原を証明するために提示する書類は？

分譲マンション（持ち家）の場合

事務所所有者が申請者自身の場合
「建物登記簿謄本」「固定資産評価証明書」「その他、所有を確認できる書類（固定資産課税通知等」から、いずれかを提示します。

建物登記簿謄本は、登記・供託オンライン申請システム登記ねっとから申請できます。
オンライン申請だと手数料も安くなりますので、お勧めです。

また、マンションではなく一軒家の場合は、土地の登記簿謄本も必要ですので注意しましょう。

賃貸マンションの場合

事務所所有者が、申請者以外でマンション場合にあたります。
この場合、「賃貸借契約書」「使用承諾書」「その他、使用関係が確認できる書類」から、いずれかを提示します。

レンタルオフィスの場合

事務所用にオフィスをレンタルした場合がこちらにあたります。
この場合、「賃貸借契約書」「使用承諾書」「その他、使用関係が確認できる書類」から、いずれかを提示します。

これらは更新申請時には、前回申請時と同一の内容であれば、 提示書類は不要となります。

作成する書類は？

事務所を使用する権原に関する書面を作成します。

申請書と建物登記簿謄本等の所在地に相違がある場合、登記簿の地番等を（）で下段に併記する必要があります。

記入内容

事務所名：本店や支店名を記入します。
所有者：事務所所有者の氏名又は法人名（法人の代表者名を含む。）を記入します。

この時、事務所所有者が申請者と同じになる場合は、以降の記入は不要です。

ここからは事務所の所有者が申請者と異なる場合に記入します。

契約相手：申請者から見た契約相手を記入します。所有者と同じ場合、「同左」と記入します。
契約日：契約した日付です。契約書の日付を記入しましょう。
契約期間：定めがある場合は記入します。定めがない場合は、「定めなし」と記入します。
自動更新の場合、契約期間を記入し、下段に（）下記で「（自動更新）」と記入します。
契約形態：「賃貸借」又は「使用貸借」を記入します。転貸借の場合は、下段に（）下記で「（転貸借）」と記入します。
用途：土地建物登記簿謄本、建物賃貸借契約書又は建物使用貸借契約書等に記載された用途を記入します。住居、事務所等の表記です。

宅建業の写真撮影についてはこちらの記事に詳しくまとめています。

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まとめ

今回は大阪府で宅建業の免許を取得する際の事務所要件について解説しました。
自宅の一室を事務所にしたい場合、パーテーションなどの配置を工夫する等で申請できる場合があります。
事務所をレンタルすればその分費用がかかります。
初期費用を抑えてまずは自宅から始めたいという方は、自宅の管理規約を確認したり、独立性を担保できるのかを事前に確認するようにしましょう。

宅建業の免許申請を新規で行う場合、書類の収集や作成、保証協会への加入手続きなど時間と労力がかかります。

当事務所ではこれまでも宅建業の免許申請を多数サポートしております。
お忙しい事業者様に代わり、必要書類の収集～作成、提出の代理まで行っております。
事務所は大阪ですが、他府県であっても出張する準備がございます。
許可の取得でお困りの際は、お気軽にお問合せくださいませ。

当事務所報酬

宅建業免許申請：７万円（税抜き）
保証協会加入手続き：２万円（税抜き）